商品房销售管理办法
2001年4月4日建设部令第88号发布
第一章 总 则
第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
第二章 销售条件
第六条 商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条 商品房现售,应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(四)已通过竣工验收；
(五)拆迁安置已经落实；
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
(七)物业管理方案已经落实。
第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条 件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
第三章 广告与合同
第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。
第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
第十八条 商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条 按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第四章 销售代理
第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
第五章 交 付
第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第六章 法律责任
第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十九条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(一)未按照规定的现售条件现售商品房的；
(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
(三)返本销售或者变相返本销售商品房的；
(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
(五)分割拆零销售商品住宅的；
(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
(八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十八条 本办法自2001年6月1日起施行。
海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见
琼府〔2017〕76号
各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：
为深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，认真贯彻落实党中央、国务院决策部署和省第七次党代会、省委七届二次全会精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步深化“两个暂停”政策，推动我省房地产业优布局、调结构、提品质、去库存，促进房地产业平稳健康发展，结合当前实际，提出以下意见。
一、准确把握当前形势，切实抓好房地产市场调控工作
实施“两个暂停”政策以来，我省房地产去库存工作取得明显成效，全省商品住宅库存去化期总体已下降至合理区间。目前房地产市场调控工作的重点已从去库存为主转向调整优化结构，保持平稳健康发展，防止大起大落。各市县政府、省直有关单位要准确把握当前房地产市场形势，精准发力、定向施策，切实抓好房地产市场调控工作。要深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。短期要更加重视对需求侧的管理，引导好市场预期，稳定房地产市场；中长期要调整和优化房地产供给体系，实现市场动态均衡。要按照供给侧结构性改革的总体思路，进一步深化“两个暂停”政策，坚持以生态环境保护为前提，充分发挥我省“三大优势”，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，严控低端供应，完善配套设施，提升开发品质，促进房地产业提质增效、转型发展，同时妥善解决好本地中低收入住房困难家庭和人才住房问题，实现从住有所居向住有宜居转变。
二、继续深化“两个暂停”政策，实行商品住宅建设总量调控和加强土地供应管理
（一）实行商品住宅年度建设指导性计划管理。从2017年下半年起，由省住房城乡建设厅根据海南省总体规划、海南省国民经济和社会发展规划、产业发展规划，以及全省年度固定资产投资和房地产开发投资增长目标、本地居民住房保障需求等，合理确定全省商品住宅（含酒店式公寓，下同）建设规模，并综合考虑各市县人口规模、产业发展、资源承载力、基础和公共服务设施配套、房地产业结构、房地产开发品质、房地产市场运行、商品住宅销售量、库存去化期等因素，确定非中部生态核心区市县商品住宅建设指导性计划并下达实施。对北部“海澄文”一体化综合经济圈、南部“大三亚”旅游经济圈、东西部中心城市和人口规模较大的市县，以及资源条件好、配套设施完善、房地产开发结构优、商品住宅品质高、市场运行平稳、库存去化期短的市县，给予适当倾斜和支持。
永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，由省住房城乡建设厅会同省规划委、省国土资源厅等部门，结合中部生态核心区四个市县存量商品住宅用地等情况另行制定实施方案，报经省政府同意后印发实施。省发展改革、规划、财政、国土资源、住房城乡建设等部门要研究四个中部生态核心区市县严控商品住宅建设后经济社会平稳健康发展问题。
（二）实行年度商品住宅用地计划管理。对四个中部生态核心区市县，停止办理新增商品住宅用地审批；其余市县实行年度商品住宅用地计划管理。年度商品住宅用地计划包括年度农用地转为商品住宅建设用地计划，以及年度商品住宅用地供应计划。年度农用地转为商品住宅建设用地计划，根据市县已办理农用地转为商品住宅用地审批手续的土地供应率等情况确定；年度商品住宅用地供应计划，根据商品住宅年度建设指导性计划、存量商品住宅用地规模、商品住宅用地开发效益等情况确定。对存量商品住宅用地规模较大、开发效益较低的市县，相应减少直至暂停新增商品住宅用地供应。市县政府根据商品住宅年度建设指导性计划编制本市县年度商品住宅用地计划，并报省国土资源厅审核。
通过土地一级市场出让的商品住宅用地以及已供应建设用地改为商品住宅用地，其用地面积规模合计不得超过下达的年度商品住宅用地供应计划指标。
（三）加大存量商品住宅用地分类引导力度。鼓励市县特别是四个中部生态核心区市县通过依法调整土地用途，引导已供应的存量商品住宅用地用于发展旅游、文化、教育、医疗、养生、商业等经营性房地产，促进房地产业转型发展。对因规划调整等因素，不能继续用于商品住宅开发的存量商品住宅用地，市县政府可以通过依法收回土地使用权、置换、延长动工开发期限、安排临时使用等方式处置。但属于依法应当无偿收回的闲置土地，应当依法进行处置。
（四）调整商品住宅项目规划报建审查程序。对《海南省人民政府关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》（琼府〔2016〕113号，以下简称“113号文”）关于商品住宅规划报建项目的审查程序进行调整。省住房城乡建设厅和省国土资源厅不再对各市县商品住宅规划报建项目进行审查，由各市县政府及其规划部门根据省住房城乡建设厅下达的年度商品住宅建设指导性计划，严格按照相关法定程序及“113号文”规定的规划报建条件实施具体项目审批，并报省规划委和省住房城乡建设厅备案。各市县商品住宅规划报建审批规模不得超过年度商品住宅建设指导性计划确定的规模。
三、调整优化房地产结构，引导房地产业转型发展
（一）调整优化房地产区域结构。组织编制全省房地产发展规划，促进海南房地产业平稳健康发展。根据全省“多规合一”要求，按照“两级优先、东西部适度、中部严控”的原则，推动形成南北两极引领、东西部优势互补、功能配套、协调联动格局。北部“海澄文”一体化综合经济圈，综合发展居住、旅游、商业、办公、会展等各类房地产；南部“大三亚”旅游经济圈，重点发展与旅游、文体、健康、医疗、养生结合的房地产；东部地区，适度发展以旅游、会展、医疗、养生为特色的房地产；西部地区，适度发展产业配套与旅游度假相结合的房地产；中部生态核心区，永久停止开发新建外销房地产项目。
各市县政府要根据当地生态环境和资源承载能力，控制好房地产开发规模和节奏。严格执行海南省总体规划，从规划源头控制好房地产开发边界和空间布局，加强重点区域开发的规划管控。严格执行生态保护红线区相关规定，加强对海岸带、中部生态核心区、滨水（湖库）地带和各类保护区、重点景区、旅游度假区等关键区域，以及工业开发区、产业聚集区、经济开发区等区域的规划管控。海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅。对生态红线区周边，以及工业开发区、工厂、机场、公路、铁路、污水和垃圾处理场等周边可能影响居住环境质量的区域，严格控制商品住宅开发。产业园区周边可在符合规划及环保等相关要求的前提下，根据产业发展需要，适当增加产城融合区的房地产供给，带动人口向产城融合区转移。
（二）调整优化房地产产品结构。逐步降低商品住宅在房地产开发中的比重，积极发展租赁型住房、度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产；鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类共享型住房产品；配套发展商业、办公及各类公共服务设施类地产。促进房地产业与产业园区、旅游度假、文化体育、教育科技、医疗健康、商务会展等融合发展，实现从单一产业向产业融合的转变。结合美丽乡村建设，大力发展民宿经济，依托特色资源开发具有当地风情、民俗文化特色的民宿客栈、休闲驿站、小型精品酒店等，引导更多“候鸟型”岛外居民到美丽乡村和民宿休闲度假。
严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅。美丽乡村严禁批准新建商品住宅，特色小镇原则上不得批准新建商品住宅。严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅，自本意见施行之日起，停止产权式酒店项目规划报建审批。
（三）调整优化房地产租售结构。加快培育发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。支持企业通过新建、自持、租赁、购买等方式多渠道筹集房源，加大租赁住房供给，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，促进平抑住房租金价格，进而平抑销售价格，防止市场过热。充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。加快建立住房租赁信息政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。加快实行房屋租赁合同网签备案，加强租赁市场监管，规范租赁市场秩序。
各市县政府要结合当地实际，逐步提高商品住宅租赁比例，降低出售比例。从2018年起，对人口净流入较大的市县，省住房城乡建设厅在下达商品住宅年度建设指导性计划时，应提出商品住宅租售比例。各市县新出让的商品住宅用地，可将租赁型住房建设比例作为土地出让条件载入招拍挂交易文件，在土地成交后，由市县规划、国土资源、住房城乡建设、房地产管理等部门依职责按租赁型住房的建设要求与土地竞得人签订协议，督促其履行责任，并在后期项目建设中严格监督落实。
四、提高项目开发标准，促进提升房地产产品品质
（一）提高房地产项目设计开发水平。加强规划设计管理，提高城市设计和建筑设计水平。加强建筑风貌设计，鼓励开发外形美观、风貌与周边环境契合的房地产产品，打造独具海南特色的建筑景观。严格把关房地产项目的容积率、绿地率、密度、高度、体量、色彩、建筑风格等，加强对建筑物外立面规划管控，原则上不再审批全玻璃幕墙建筑项目。加强商品住宅小区居住环境设计，提高园林绿化水平，提升小区开发品质。进一步严格控制小户型商品住宅审批，具体实施细则由省住房城乡建设厅会同省规划委另行制定。
（二）推进建筑产业现代化。大力推进装配式建筑发展，坚持标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用，全面实施商品住宅全装修并切实加强监管，大力培育装配式建筑产业基地，发展建筑领域绿色供应链，推进建筑技术创新，深化建设管理体制改革，推动建造方式实现根本转变，促进建筑业转型升级和可持续发展。积极推进绿色建材的应用，大力发展绿色建筑和绿色生态小区，推动房地产项目对绿色低碳、节能环保、智能化、互联网等技术应用，建设高品质智慧型社区。
（三）提高商品房预售条件。自本意见施行之日起，新取得出让用地开发建设的商品住宅项目中，除采取装配式建造方式建造的建筑可按我省原预售许可条件批准预售外，其余建筑应在主体工程封顶后方可批准预售。鼓励现有在建项目、存量用地开发项目提高预售条件，并优先支持现房销售。
五、严格开发建设管理，不断完善配套设施
（一）制定配套设施规划设计标准。在国家现有技术规范和标准的基础上，由省规划、国土资源、住房城乡建设、教育、文化广电出版体育、卫生计生、水务、生态环保、通信等部门结合海南实际，制定我省新建住宅小区基础和公共服务配套设施规划设计标准，指导各市县政府按标准完善路网、光网、电网、气网、水网“五网”基础设施和教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理等公共服务设施建设。
（二）加大配套设施建设力度。各市县政府要切实加大基础设施和公共服务设施建设力度，严格按照国家和我省有关规定、规范和标准要求，对现有已开发区域的配套设施进行全面评估，对配套设施建设未达到相关要求的区域，要求限期整改补建。新建商品住宅项目要按照城乡规划有关法律法规和规划设计规范、标准，配套建设公共服务设施。各市县规划部门在提出商品住宅项目用地规划条件时，要明确开发企业须配建的公共服务设施建设内容和建设标准等要求。配套公共服务设施建设应作为土地出让的条件载入招拍挂交易文件。
商品住宅用地出让前，市县政府应当组织国土资源、规划、住房城乡建设、水务、生态环保等部门，以及水、电、路建设主管部门（或基础设施建设企业）对土地出让方案进行集体审议。项目用地已确认通水、通电、通路，完成土地平整，具备动工开发必需的基础设施条件，落实污水和垃圾处理等设施建设方案，有条件的地区还需落实光纤、燃气等设施建设方案后方可出让。
各市县政府要加快城镇配套污水收集管网建设和污水处理厂提标改造，对城镇污水管网未能铺设到位，或污水没有排放去向等可能导致污水乱排与变相排污的区域，不得出让房地产开发建设用地。
六、加大市场监管力度，规范市场秩序和防范市场风险
（一）加强房地产市场监管。各市县政府要在全面实施新建商品房交易合同网签备案的基础上，加快推进二手房交易、房屋租赁合同网签备案，构建完整的房地产市场监管体系。要严格执行商品房预售资金监管制度，并加快建立二手房交易资金监管制度，规范交易资金监管和使用。加强住房城乡建设、规划、国土资源、工商、物价、税务、金融等部门联动，开展房地产市场秩序专项整治，对房地产开发建设、销售、验收、办证等环节进行监管和整治，更加严厉地打击虚假宣传、违法广告、哄抬房价、捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。加快房地产行业诚信体系建设，实施房地产行业相关企业信用管理，建立信用评价机制，完善信用信息录入和评价办法，实现信用信息交换共享，并纳入全国信用信息共享平台（海南），向社会公布；建立守信激励和失信惩戒机制，根据信用状况实行分类分级、动态监管。
（二）防范化解房地产风险。省直有关部门和各市县政府要加强对房地产市场的动态监测、统计和分析，房地产销售量价出现异常波动时，要及时出台和调整完善限购、限转让、金融政策等措施，稳定房地产市场。对资金紧张、销售异常、矛盾纠纷较多的房地产项目要进行重点监控，并根据情况制定风险应对预案，及时研究应对措施，及早化解市场风险。督促辖区银行严格落实房地产开发贷款名单制，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。严禁房地产开发企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务，防止放大金融杠杆，防范化解金融风险。加强舆论正面引导，及时主动澄清不实报道，稳定市场预期。
（三）严格执行商品住宅价格备案管理。已达到预售条件的新建商品住宅项目，须按照相关规定到当地物价部门进行预售价格备案后，方可核发预售许可证。严格按“一房一价”进行价格备案，房地产开发企业不得在标价之外加收任何未标明的费用。取得预售许可证的项目，不得擅自提高预售价格。对超出备案价格、擅自提价的，依照有关规定采取责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证等行政管理措施。
七、健全住房保障，妥善解决本地中低收入住房困难家庭和人才的住房问题
（一）健全住房保障供应体系。以全面建设小康社会、实现岛内居民“住有宜居”为宗旨，通过发放租赁补贴、建设公租房、自住型商品住宅、共有产权住宅等多种形式，建立健全与本地居民收入水平相适应的住房保障体系，解决本地中低收入住房困难家庭的住房问题。各市县政府要继续做好住房保障工作，进一步推进棚户区改造，并加快在建保障性住房项目及配套设施建设，及时建成分配入住。实行实物保障与租赁补贴并举，房源不足、供求矛盾突出的市县，可采取适当新建、购买或长期租赁存量商品住宅等多种方式筹集公租房房源；同时进一步加大城镇住房保障家庭租赁补贴发放工作力度，实现应保尽保。
保障性住房项目、列入省棚改计划的棚户区改造项目中在拆除旧房的原址上建设的商品住宅项目、征地及拆迁补偿安置住宅项目、面向本地居民销售的自住型商品住宅和共有产权住宅项目，不受本意见关于商品住宅年度建设指导性计划和年度商品住宅用地计划限制。
（二）加大人才住房支持力度。根据我省有关人才住房政策规定，切实解决好高层次人才、急需紧缺人才等人才住房问题。探索成立不动产投资信托基金，财政资金与金融资本相结合，引导带动社会资本增加投入，通过市场化运作，收购或租赁闲置、库存商品住宅首先用于解决从省外引进的高层次人才或急需紧缺人才的住房问题。
八、其他要求
（一）2017年下半年非中部生态核心区市县的商品住宅规划报建控制规模和用地计划，由省住房城乡建设厅、省国土资源厅分别根据本意见相关要求予以确定并下达实施。
（二）省直有关单位要加强房地产方面的政策研究和储备，各市县政府要切实承担起房地产市场调控的主体责任，落实好本意见有关要求，并结合本地实际出台政策措施，确保房地产市场平稳健康发展。
（三）省规划委、省国土资源厅、省住房城乡建设厅等单位要加强对各市县商品住宅规划报建、用地供应和商品住宅建设的指导和监督检查，对未严格执行本意见和“两个暂停”政策相关规定，违规审批、超出规模审批或弄虚作假的进行约谈，问题严重的提请省政府约谈和问责。
（四）本意见自印发之日起施行。此前省政府和省直有关部门相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。本意见具体应用中的问题，由省规划委、省国土资源厅、省住房城乡建设厅按职责负责解释。
海南省人民政府
2017年9月28日
海南省住房和城乡建设厅
海南省国土资源厅
海南省地方税务局
海南省物价局
海南省社会保险事业局
中国人民银行海口中心支行
关于做好稳定房地产市场工作的通知
琼建房〔2018〕81号
各市、县、自治县人民政府，省政府直属有关单位：
为贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议、省第七次党代会精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，遏制投机性购房，稳定市场预期，保持我省房地产市场平稳健康运行，经省政府同意，现就有关事项通知如下：
一、做好住房保障和供应工作
省住房城乡建设厅等六部门近期下发《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》，要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题，推动从住有所居向住有宜居迈进，各市县、各有关单位要认真贯彻执行。
二、限制投机性购房
严格购房资格审查，非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房。
五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。
三、实行差别化信贷政策
非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。
四、调整限制转让和限购政策
本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
五、价格备案管理
商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。对违反商品住宅价格备案管理制度的，依法依规严肃查处。
六、开展房地产市场秩序专项整治
对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，一经发现，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在我省购房。对违规销售的房地产开发企业，取消网签备案资格，并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。对违规销售的房地产中介机构及其工作人员，撤销备案，5年内禁止在我省从事房地产中介业务。
七、落实调控主体责任
各市县政府是保持房地产市场平稳健康发展的责任主体。对落实调控目标不力的市县，提请省政府问责市县政府主要负责人及分管负责人，并扣减该市县下半年度及后一年商品住宅土地供应指标和规划报建规模，直至暂停供地和报建。对协助提供虚假证件材料骗取购房资格，或购房资格审核不严的政府工作人员，一律免职，并依法依纪追究责任。
八、加强监测预警、舆情监控和舆论引导
各市县房地产管理（住房城乡建设）部门要会同统计、物价等部门加强对商品住宅量价波动情况的监测预警，并会同宣传、维稳、网信、公安、工商等部门加强舆情监控和舆论引导，加大对虚假宣传和不实信息的查处力度。
本通知自印发之日起施行。此前省直有关部门、各市县政府相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
海南省住房和城乡建设厅
海南省国土资源厅
海南省地方税务局
海南省物价局
海南省社会保险事业局
中国人民银行海口中心支行
2018年3月30日
中共海南省委办公厅
海南省人民政府办公厅
关于进一步稳定房地产市场的通知
各市、县、自治县党委和人民政府，省委各部门，省级国家机关各部门，各人民团体：
为贯彻落实《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）有关要求，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以供给侧结构性改革为主线，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立和完善房地产长效机制，坚决防范炒房炒地投机行为，经省委、省政府同意，现就有关事项通知如下：
一、做好本地居民住房保障和供应工作
坚持以人民为中心的发展思想，不断满足人民日益增长的美好生活需要，让海南改革发展成果更多更公平惠及本地居民，使其更有获得感。各市县要认真贯彻落实《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》（琼建房〔2018〕80号），加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题，推动从住有所居向住有宜居迈进。
二、强化“多规合一”，从严土地、规划管控
实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，落实《海南省总体规划(空间类2015—2030)》，严格自然生态空间用途管制。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。属于闲置土地的，按《海南省闲置土地认定和处置规定》等相关规定处理。
三、加强省级统筹管控
按照全省“一盘棋”统筹的思路，加强各市县商品住宅用地出让、规划报建和预售管控。各市县在办理商品住宅用地出让、规划许可和预售许可之前，须征求省国土资源厅、省规划委员会、省住房城乡建设厅等省级行业主管部门意见。省国土资源厅、省规划委员会、省住房城乡建设厅等部门要结合房地产市场形势，按照总量控制、稳定市场的原则，进行严格把关。
四、实施全域限购
实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。
五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。
海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
关于引进人才的住房政策由省政府另行制定。
五、严格限贷、限制转让和价格备案管理
非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。
六、严厉打击违法违规行为
各市县要深入开展房地产市场秩序专项整治，对违法违规行为依法依规从严从重进行处罚，并公开曝光。省住房城乡建设厅等单位要强化对市县的随机抽查、定向督查和明察暗访。对违法用地、违法建设行为，要按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》相关规定严肃查处;对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在我省购房;对未完成价格备案进行销售或超出备案价格销售的房地产开发企业，依法依规严肃查处，取消网签备案资格，并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务;对违规销售的房地产中介机构及其工作人员，撤销经纪机构及人员备案资格，5年内禁止在我省从事房地产中介业务;对协助提供虚假证件材料骗取购房资格，或对购房资格审核不严的政府工作人员，依法依纪追究责任。
七、加强监测预警
省直有关部门和各市县政府要加强对房地产市场的监测分析，对商品住宅量价波动较大情况及时预警并做好预案;要加大对恶意炒作、不实信息的查处力度;要及时解答社会关注的热点问题，引导居民理性消费，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。
本通知自发布之时起施行。此前省直有关部门、各市县政府相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
中共海南省委办公厅
海南省人民政府办公厅
2018年4月22日
海南省住房和城乡建设厅等12部门
关于进一步规范和发展住房租赁市场的通知
各市、县、自治县人民政府，洋浦经济开发区管委会，省政府直属有关各单位：
根据住建部等部门《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）、《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）有关要求，为进一步规范我省住房租赁市场，完善住房租赁监管制度，促进住房租赁市场平稳健康发展，经省政府同意，现就有关事项通知如下：
一、加强住房租赁市场监管
（一）加强市场主体管理。从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租房屋达到10套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，其名称和经营范围中明确注明“房地产经纪”或“住房租赁”。房地产经纪机构、住房租赁企业应具有专门的经营场所，在开展业务前，向市县房地产主管部门备案或推送开业信息。市县房地产主管部门应通过门户网站或住房租赁管理服务平台公开已备案或开业报告的房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员名单并实时更新。住房租赁企业跨区域经营的，应当在开展经营活动的市县设立独立核算法人实体。
（二）加强信息化平台建设。构建全省统一的住房租赁管理服务平台，提供机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能和服务。住房租赁企业应当通过住房租赁管理服务平台实时报送经营房源、租赁合同等相关信息。网络信息平台开展租赁业务的，应当核验房源信息发布者的真实身份信息、主体资格及房源必要信息，不得为信息不实或者未提交开业报告、被列入经营异常名录的住房租赁企业及其从业人员发布房源信息。
（三）加强合同网签备案。各市县房地产主管部门要全面落实住房租赁合同网签备案制度，经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当及时办理网签备案。市县房地产主管部门应将住房租赁管理服务平台向辖区内房地产经纪机构及住房租赁企业开放，对具备条件的房地产经纪机构、住房租赁企业，可将住房租赁管理服务平台的合同网签备案功能延伸服务至上述
（四）租赁资金监管。住房租赁企业应当实行明码标价，房地产经纪机构不得赚取租金差价，租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁企业应在所在市县商业银行网点设立1个住房租赁资金监管账户，用于收取、支付租金和押金，并向房地产主管部门备案，通过住房租赁管理服务平台向社会公示。住房租赁企业向承租人单次收取的租金原则上不得超过3个月、押金不得超过1 个月，超过的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，租金贷款金额占比不得超过30％，超过比例的应当于2022年底前调整到位。金融机构发放住房租赁消费贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，贷款资金只能划入借款人账户。
（五）完善行业监管机制。市县房地产主管部门应会同发改部门建立住房租赁市场信用评价管理体系，对从业主体和从业人员实行信用评价管理，制定信用评价办法，明确评价标准、评价方式、信用等级及监管措施，信用评价结果向社会公示。推行中介人员实名服务和星级评价制度，进一步规范从业行为和提升服务水平。建立住房租赁市场多元化矛盾纠纷化解机制，整合发挥人民调解、行政调解、司法调解和行业调解作用，维护住房租赁当事人合法权益。
（六）保护承租人权益。出租住房要符合建筑、消防等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高租金。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人返还租赁住房或承担合同约定之外的费用。未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。
二、多渠道增加租赁住房供应
（一）盘活存量闲置房源。广泛吸纳市场主体参与闲置房盘活利用，依托住房租赁管理服务平台实施各类租赁住房的市场化筹集、专业化运营和多元化供给。积极探索通过差别化税收优惠等政策，鼓励和引导个人将闲置房源用于出租或作为保障性租赁住房房源。鼓励住房租赁企业与国内外大型专业住房租赁平台加强合作，根据国内外租客不同类型租房需求，加大市场推广力度，优化配置闲置房源，提供多样化住宿条件，提高闲置房源利用效率。支持住房租赁企业、物业服务企业、国有企业，以收购、长期租用、委托经营等方式筹集社会闲置房源，采用“房屋托管+标准化装修+互联网租房服务”经营模式，统一运营管理。梳理整合政府机关、事业单位、国有企业等单位闲置房源，由国有企业或委托专业化住房租赁企业运营管理。产业集聚区、工业园区等住房租赁需求量大的区域，鼓励企业将自有产业配套宿舍在优先解决本企业员工住房后，向园区其他企业提供租赁住房房源，形成资源互补、平衡发展。
（二）落实租赁住房用地供应。人口净流入的市县可根据人口增长、市场需求等情况在新增建设用地中安排租赁住房用地，并单列租赁住房用地供应计划。各市县在重点产业园区周边、商业商务聚集、交通枢纽、学校周边等住房租赁需求集中的区域新增的商品住宅用地，应在土地出让条件中明确配建一定比例的租赁住房，具体比例由各市县根据当地实际情况确定。
（三）利用闲置土地建设租赁住房。在符合城市规划的情况下，鼓励和引导国有企事业单位和民营企业等利用自有闲置土地、低效用地转型用于建设租赁住房；鼓励村集体经济组织通过自建、合作开发、作价入股等方式，积极稳妥探索利用集体建设用地和闲置的城中村改造产业用地建设租赁住房，并由其自主或委托住房租赁企业经营管理。上述所建租赁住房不得分割转让或“以租代售”。
（四）允许改建房屋用于租赁。在符合产业发展、结构安金、消防安全、相关规划及环保要求的前提下，允许将闲置商业、办公、工业用房（三类工业用地除外）、城中村住房、政府公房等存量房屋改建为租赁住房或职工宿舍，改建项目应按审批要求进行建设、消防验收和运营管理。改建项目的用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建项目应保持土地使用年限、用地性质和容积率不变。改建后的住房应用于租赁，不得分割转让或“以租代售”。
（五）鼓励自持住房租赁经营。支持房地产开发企业从开发销售单一经营模式向租售并举转变，鼓励开发企业自持商品住宅租赁经营或委托住房租赁企业、租赁平台公司租赁经营。对新建商品住宅项目自持租赁经营的，可按自持租赁建筑面积增加安排商品住宅建设指标。
三、加大住房租赁政策支持
（一）保障享受公共服务权益。积极推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。依法登记备案的住房承租人可以按照国家和本省有关规定，享受相关公共服务政策。非本市县户籍承租人可以按照规定申领居住证，享有子女教育、医疗卫生、社会保险、养老服务、社会救助、劳动就业、证照办理、住房公积金等国家规定的基本公共服务。符合条件的承租人子女享有义务教育阶段就近入学等公共服务权益，具体条件由市县根据实际制定。
（二）加大用地支持。对符合国家和我省规定，利用存量房产、闲置土地用于发展租赁住房的，可享受5年内不改变土地用途和规划条件的过渡期支持政策。有条件的园区可适当提高产业附属设施配建比例，配套用地最高上限不能超过15％，相应的配套建筑面积不能超过30％，按原用途使用土地，且不得分割转让，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。具体提高比例经园区审核并报市县政府同意后实施。
（三）落实税收优惠。住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4％的税率征收房产税。国家对住房租赁税收政策进行调整的，按照国家有关规定抚行。
（四）提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁相关企业提供开发建设贷款、经营性贷款等金融支持，在贷款期限、利率等方面予以倾斜。允许权益型资金投资租赁住房。在房地产长效机制框架下，继续支持住房租赁领域发展房地产投资信托基金(REITs)。鼓励金融机构在符合国家金融监管政策的前提下为个人住房租赁提供形式多样、个性化的金融产品，支持个人住房租赁消费。
四、强化住房租赁保障措施
（一）落实市县政府主体责任。各市县政府作为本区域内规范发展住房租赁市场的责任主体，要加强住房租赁市场主体和房源信息等责任的网络信息平台，依法对其采取约谈告诫、责令限期整改、暂停相关业务并向社会公示曝光等措施；指导协助相关部门开展网上舆论引导。
（二）发挥基层和协会作用。发挥属地乡镇政府、街道办和社区居委会作用，落实网格监督员和物业服务企业日常巡查要求，及时发现并上报涉及住房租赁市场违法违规行为。市县政务服务中心、乡镇人民政府、街道办事处等办事窗口，要增加住房租赁管理服务事项，使用住房租赁管理服务平台办理租赁合同网签备案。加强行业自治组织建设，发挥行业协会作用，支持行业协会制定执业规范、职业道德准则和争议处理规则，促进行业自律，调解行业纠纷。
（三） 加强宣传舆论引导。各市县政府相关部门要高度重视规范发展住房租赁市场的宣传工作，充分发挥媒体作用，利用电视、网络、报刊等平台，全方位、多角度强化政策宣传，定期曝光典型案例，发布风险提示，正确引导居民住房消费， 营造住房租赁市场良好舆论环境。
海南省住房和城乡建设厅
海南省发展和改革委员会
海南省自然资源和规划厅
海南省财政厅
海南省教育厅
海南省公安厅
国家税务总局海南省税务局
海南省市场监督管理局
海南省地方金融监督管理局
中国人民银行海日中心支行
中国银行保险监督管理委员会
海南监管局
中共海南省委网络安全和信息化委员会办公室
2021年11月26日